别人卖房创业，我说买房就是创业！附14条实战经验

我有个朋友叫阿易，几年前他辞掉工作，卖房卖车，去美国边学习边创业。

最近他忽然联系我，见了面才知道，原来他带着项目回国拿了融资，准备干一番事业。

都说创业不易，其实阿易这些年没少吃苦，不过越挫越强的他，却忽然让我有了好多共鸣。

因为，我也早已把买房当成了自己的创业项目。

一套房动辄几百万的投入，不亚于开办一家小型企业。而一次次奔走于售楼处和房产中介，像极了与供应商的谈判。

买房，应该是我们都在参与，最有机会成功，却也最容易被忽略的商业计划。

所以，今天想占用大家点时间，和大伙絮叨絮叨买房创业这件事。

01

阿易告诉我，从打工者到创业者，最大的变化就是杠杆思维。

打工者追求的是当下的稳定，一边抱怨着KPI，一边享受着清单上划掉一条一条任务的快感，其实是用战术上的勤奋来弥补战略上的懒惰。

而创业者是一群有野心的人，他们会杠杆别人的时间，懂得隐忍和延迟消费，储蓄资本扩大再生产。

我感慨这像极了购房者身上的矛盾心态。

有些人一辈子只拥有一套自住的房子，害怕风险，早早还清贷款，可殊不知印钞机飞转，没有风险的资产，本身就是最大的风险。

而另一些佼佼者，他们更有野心，选择把房子变成为自己创造财富的“打工者”：

1、费尽心机在自住的基础上，尽快多买一套。他们知道，第一套房子只是住所。第二套房开始才是资产，从此以后房子涨多少，全都是赚到的。

2、物化房产，把房子看成理财产品。学会用excel，用内部收益率irr公式，计算房产每年增值、收入和支出。

我敢打赌，没算过的人一定不知道，胡乱买房年化收益率也就5％，而一旦脑袋里有金融精算意识，不断去优化，老手有机会达到12％，差不多六年一倍。

3、把企业经营思维带入人生。平时消费不敢造次，但在买房上却一掷千金。因为他们明白，钱花在房产上是投资，被动强制储蓄，未来有更大回报。

4、像产品经理一样打磨房产。学会用更大视野美化房产，用同理心思考接盘侠的需求，研究同板块的竞品项目和客户画像，而不囿困于自己喜欢的墙纸颜色等等细节。

02

阿易接着说，他这几年之所以成长这么快，很大程度上是受身边一群优秀密友的影响。

成功学之父吉米·罗恩有个著名的“密友五次元理论”，你的财富和智慧，基本就是5个与你亲密交往朋友的平均值。

他一直坚信一个优质朋友的价值，胜过一批普通朋友的价值。

我也十分认同。

想想这些年我之所以买房没吃过大亏，全靠身边达人好友的帮衬。

就像创业有圈子一样，我认为每个购房者都应该认识这4种人：

5、一个懂信贷的银行老师。不见得水平要多高，关键肯跟你交底。他会告诉你，自从12月中央定调后，总行下达精神，明年全行要多放贷款，利率下行，2020是近三年里做贷款最好的年头。

6、一个开更5年以上的大V。5年刚好是一轮完整牛熊。自己不要怕麻烦，往前翻翻文章，至少看看大V在2017年牛市顶部时的判断是不是正确。靠谱的专家是出言谨慎的，因为见过太多倒在黎明前的例子了。

7、一个持有4套房以上的朋友。为什么是4套？买第1、2套房只是练手，第3套开始被倒逼学会搞定购房资格，第4套掌握如何放杠杆，做备用金。真的用钱在市场里游走过的狠角，每说一句话背后都是几百万的经验和教训，这种阅历不是研究几份报告就能得到的。

8、一个在一线工作的房地产行业从业者，可以是销售或者老中介，能告诉你最零距离的信息。买房子，永远要分析数据，但永远不要迷信数据。从一线了解到的购房者和房东的心态变化和议价空间波动，比任何统计数字都要有用。

当然，光是认识这些人还不够，如果你想真正融入到他们的圈子中，必须与他们产生利益相关。

所以，去找银行老师办存款、贷款和信用卡，去报一个大V的分享课程，投资客买房的时候你打打下手，为从业者介绍一些有需要的朋友。

能长久维系感情，靠的肯定不是感情本身，而是互相需要。

没有需要，就创造需要。

03

吃饭期间，阿易总是要时不时的用手机回复邮件或者电话安排工作，他说自从创业之后总觉得时间越来越不够用。

他告诉我，以前给别人打工的时候习惯于996的工作节奏，但当了老板以后，他越来越认识到时间才是宇宙间唯一通行的货币，心力才是改变现状的生产要素，把这些宝贵的财富贡献给雇主去换钱，才是最傻的事情。

所以真正拉开人与人差距的，是8小时下班后你都做了什么。

我觉得吧，大家都应该去做些改变：

9、每天保持高强度阅读。关注200个以上与房产相关的公众号，注意多聚焦那些实战人士的干货，而非营销号的资讯。然后建立思考框架：宏观金融、城市概况、信贷融资、交易策略等。读完《杠杆思考术》这本书里的方法，就能做到每天读完50篇文章。

注：本号后台回复“杠杆思考术”可获得图书资源。

10、每周复盘各类市场信息，用excel表格构建一个数据库，把自己重点监测城市的土拍、一手房、二手房等信息都涵盖进来。

特别是把感兴趣小区的高性价比房源放到收藏夹里，每周看一下，哪天它们突然在一周内快速消化掉，牛市就来了。

11、每月和前面提到的那些朋友聚一聚，听听他们关于最新市场动向的看法或者这段时间的感悟。

12、每年看房不少于50套，守住“逢三退一”原则。在市场最好的时候，卖掉手上三套房里最差的那套，拿住现金等待更好机会，不断优化。

当你每天的剩余时间都被这些事情塞满了以后，你会发现无论是本职工作还是看房你都变得比以前要更加高效，因为你会越来越认识到每一秒都在成长，都是在为自己用力的活着。

04

阿易感慨创业中令他感悟最深的是踩错了几个点没关系，踩对一个点，就全赚回来了。

不过对于购房者来说，买房是不能试错的。好在中国足够大，时间历练上的经验不足，可以靠空间视野来弥补：

13、楼市里有板块轮动，最好的经验就是看看先行城市的楼市走过的路。从2015年开始的这一轮房产大周期，轮动是从东到西，从高能级城市到低层级城市。

一线城市已经走完一轮周期，筑底待发，二线城市依然在上一轮的尾部，不少三四线城市还沉浸在最后的狂欢之中。

沈阳、昆明火热的购房者，应该去南京、杭州感受下调整的冷清。北京、上海里看不清方向的，深圳就是最好的先例。

14、用极端的经验来给自己做沙盘推演。在身边去找下这两个人，一个是通过买房赚到大钱的极致成功者，一个是买房没赚到钱甚至是巨亏的人。

听听他们的经历，把你自己代入进去，想一想，你愿意得到多少回报，你又愿意付多少代价。回答完这个问题，你应该就知道自己几年后在楼市里的高度了。

05

阿易告别离开的时候，我是用羡慕的眼光看着他的背影的。

如果不是自己到了输不起的年纪，我也很想像他那样破釜沉舟切换赛道。

我知道，大部分的朋友和我一样，在工作上是多少有些不甘心的。毕竟只有少数人能通过一些机遇、厚黑甚至裙带，来实现职场大突破。

我们想掀桌子，可又不愿去做违心的事。

好在，还有买房这条路，它是大部分人的第二职业，甚至是第一事业。

在这个市场，每个人都是素人，一切都靠实力说话。

最棒的是，如果你足够出色，回报也是足够的多。你可以充分实现你自己，不用再看别人的脸色。

从某种意义上来说，买房才是大部分人为数不多的逆袭机会！

人过了而立之年，会清楚地知道自己是谁，不再证明自己是谁。

当下的我，足够自明，不在乎贬低和抬举，只想在买房路上坚持走下去。

只要埋头过完自己的坎，自然有人会分心落后。

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